La Legge 182/2025 (anche nota come “legge semplificazioni”), in vigore dal 18 dicembre 2025, nasce dall’ambiziosa intenzione di garantire la pubblicità immobiliare anche in situazioni complesse come gli acquisti derivanti da successione.
L’esigenza nasce, ad origine, dalla logica dei registri immobiliari italiani fondati sul principio di continuità delle trascrizioni, per cui non è sufficiente acquistare un immobile, ma è necessario trascrivere l’atto di acquisto nei summenzionati registri. Se manca un solo passaggio di tale sequenza di trascrizioni, l’acquisto (ed il relativo diritto di proprietà) non sarà opponibile a terzi.
Trattasi di un rischio particolarmente rilevante e frequente quando l’acquisto immobiliare proviene da successioni ereditarie, in particolare quando – come spesso accade – l’erede disponga del bene senza procedere con tale passaggio, realizzando un’accettazione dell’eredità tacita o facta concludentia. In questi casi, non esistendo materialmente un atto da trascrivere, si interrompe la continuità della proprietà di un certo immobile, con relative conseguenze nefaste nelle successive vendite.
È proprio su questa criticità che il legislatore ha inteso intervenire con l’art. 41 della citata legge:“La trascrizione può essere richiesta anche sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata contenente la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa dall’erede o da un suo successore a titolo universale, attestante l’accettazione tacita dell’eredità ai sensi dell’articolo 476 o l’avvenuto acquisto della qualità di erede ai sensi dell’articolo 485”.
In sintesi, l’erede o un suo successore a titolo universale potranno recarsi innanzi ad un Notaio rendendo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Di tal maniera, si consentirà: la trascrizione da parte del Conservatore dei Registri immobiliari; la continuità nelle trascrizioni; la compravendita del bene immobile in questione con tutte le garanzie del caso per l’acquirente.
Apparentemente, potrebbe definirsi una novella rivoluzionaria. Tuttavia, a par di chi scrive e pur apprezzando l’iniziativa legislativa, non possiamo illuderci in tal senso. Difatti, allo stato è stato sottovalutato un altro importantissimo ambito in cui la discontinuità delle trascrizioni costituisce un problema spesso insormontabile e sul quale sarebbe stato opportuno prevedere uno specifico intervento: quello delle esecuzioni immobiliari.
Come è noto agli esperti del settore, l’art. 567 II comma c.p.c. prescrive che il creditore procedente e che richieda la vendita, debba provvedere a depositare – entro il termine dell’art. 497 c.p.c. – l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento o – in alternativa a predetta documentazione – un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
E allora una domanda sorge spontanea: che succede se, in caso di discontinuità delle trascrizioni nel ventennio antecedente al pignoramento, sia proprio il nostro debitore esecutato ad assumere la veste di erede ai sensi dell’art. 41 legge 182/2025? La risposta è chiara: l’erede si guarderà bene dall’effettuare qualsiasi dichiarazione di atto notorio, funzionale alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità in forza della quale gli sia pervenuto l’immobile oggetto di pignoramento. Il tutto con conseguente impossibilità – di massima – di proseguire l’esecuzione. A nulla sarà servito, quindi, il recente intervento legislativo che – almeno per ora – parrebbe esser stato definito rivoluzionario.
